Simulador de hipoteca
FinanzasIntroduce el importe que pides al banco, el TIN y el plazo, y elige cada cuánto pagas. Verás al momento la cuota, lo que pagarás en intereses y cómo baja el capital pendiente cada año.
Paso a paso
150.000,00 € + 63.395,09 € = 213.395,09 €
- Tipo del periodo i: el TIN del 3 % dividido entre las cuotas de un año, en forma decimal.
- Número de cuotas: las cuotas de un año por el plazo de 25 años, es decir, 300.
- Cuota por el sistema francés: 150.000 · i / (1 − (1 + i) elevado a −300) = 711,32 €.
- Total a devolver: 300 cuotas de 711,32 € suman 213.395,09 €, de los que 63.395,09 € son intereses.
En cuanto todos los datos sean válidos, aquí verás cada paso del cálculo.
Fórmula
- C
- cuota constante
- P
- importe de la hipoteca (capital prestado)
- i
- tipo del periodo, por ejemplo 0,0025 para un TIN del 3 % con cuotas mensuales
- m
- cuotas al año: 12, 4 o 2
- n
- número total de cuotas
Cómo se calcula
En España casi todas las hipotecas se devuelven con el sistema francés: la cuota es constante durante el plazo, pero su reparto cambia. Al principio debes mucho, así que la mayor parte de la cuota son intereses y poco capital. Cuota a cuota baja el capital pendiente, bajan los intereses y crece la parte que amortiza la deuda. El cuadro de amortización muestra esa evolución año a año.
Para calcular la cuota solo necesitas tres datos de la oferta: el importe que te presta el banco, el TIN y el plazo. El simulador sigue la convención de los bancos españoles: el tipo de cada periodo es el TIN dividido entre las cuotas de un año (TIN / 12 en una hipoteca mensual, entre 4 si es trimestral y entre 2 si es semestral). Las cuotas se pagan al final de cada periodo y el tipo se mantiene durante toda la vida del préstamo, como en una hipoteca fija.
En una hipoteca variable la cuota se revisa cada seis o doce meses según el Euríbor más un diferencial, así que nadie puede decirte hoy cuánto pagarás dentro de diez años. Sí puedes hacer una prueba: pon como importe el capital pendiente, como plazo los años que quedan y un tipo más alto, y mira cómo cambiaría la cuota. Puedes repetir la simulación tantas veces como quieras, con importes y plazos distintos, sin dar ningún dato personal.
El resultado incluye solo capital e intereses. No incluye la tasación, los seguros de hogar o de vida, las comisiones ni los productos vinculados. Con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría de la escritura, el registro y la gestoría (y, desde noviembre de 2018, el impuesto de actos jurídicos documentados); la tasación la paga el cliente. Esos costes se reflejan en la TAE, que el banco indica en la FEIN. Para préstamos más cortos tienes el simulador de préstamo personal.
La fórmula
Así se calcula la cuota de una hipoteca: la fórmula da la única cuota fija que, pagada n veces, devuelve el capital y sus intereses. Si el TIN es cero, la cuota es simplemente el importe dividido entre el número de cuotas.
En cada cuota el simulador aplica el tipo del periodo al capital pendiente: eso son los intereses. El resto de la cuota es capital amortizado y reduce la deuda. El cuadro suma las cuotas de cada año. Los importes no se redondean en cada paso, por eso el cuadro de tu banco puede diferir en unos céntimos.
Ejemplo de cálculo
¿Cuánto pago al mes por una hipoteca de 150.000,00 € al 3 % a 25 años?
- El tipo mensual es 3 / 100 / 12 = 0,0025 y el número de cuotas es 25 · 12 = 300.
- Cuota = 150.000 · 0,0025 / (1 − 1,0025 elevado a −300) = 711,32 €.
- En la primera cuota los intereses son 150.000 · 0,0025 = 375 €; el resto amortiza capital. En 25 años devuelves 213.395,09 €, de los que 63.395,09 € son intereses.
Con una hipoteca de 150.000,00 € a un TIN del 3 % y un plazo de 25 años pagas 300 cuotas de 711,32 €. En intereses pagas en total 63.395,09 €.
Pasar el ejemplo a la calculadoraPreguntas frecuentes
¿Qué datos necesito para calcular mi hipoteca?
Para la cuota bastan tres: el importe que te presta el banco, el tipo de interés nominal (TIN) y el plazo en años. Si quieres saber cuánto puedes pedir, parte del precio de la vivienda: los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de una vivienda habitual, y el resto, más los gastos, sale de tus ahorros.
¿Cuánto me sale una hipoteca de 200.000 € a 30 años?
Depende del TIN. Con un 3 % fijo y cuotas mensuales, la cuota de una hipoteca de 200.000 € a 30 años es de unos 843,21 € y pagas unos 103.555 € de intereses. Con un 2,5 % la cuota baja a unos 790,24 €.
¿Cuánto se paga por una hipoteca de 150.000 euros a 20 años?
Con un TIN del 3 % y cuotas mensuales pagas unos 831,90 € al mes, 240 cuotas en total, y unos 49.655 € de intereses. Al 2,5 % la cuota sería de unos 794,85 € y los intereses, unos 40.765 €.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el tipo nominal con el que se calculan los intereses y, por tanto, la cuota: es el dato que pide este simulador. La TAE expresa el coste anual efectivo e incluye, además de los intereses, las comisiones y los gastos obligatorios que fija la normativa. Para comparar ofertas mira la TAE de la FEIN; para calcular la cuota, el TIN.
¿El simulador de hipoteca incluye los gastos asociados?
No. Calcula solo capital e intereses. La tasación, los seguros, las comisiones y los productos vinculados van aparte. Con la Ley 5/2019 el banco paga notaría, registro y gestoría, y también corre con el impuesto de actos jurídicos documentados; tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.
¿El cálculo de la hipoteca es vinculante?
No. Una simulación es solo orientativa y no obliga ni a ti ni al banco. Es posible que un banco no te conceda la hipoteca aunque la hayas simulado, porque antes estudia tus ingresos, tus deudas y tu solvencia. Lo vinculante es la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que el banco debe entregarte al menos 10 días naturales antes de la firma, con su TIN y su TAE.
¿Qué plazo es recomendable para pagar una hipoteca?
No hay un plazo correcto para todos. Con un plazo más corto la cuota sube, pero los intereses bajan mucho: 100.000 € al 3 % cuestan unos 33.103 € de intereses a 20 años y unos 51.777 € a 30 años, con cuotas de 554,60 € y 421,60 €. Una pauta prudente es que la cuota no pase de un tercio de los ingresos netos.
¿Cuál es el mejor simulador de hipoteca y qué banco da las hipotecas más baratas?
Cualquier simulador con sistema francés da la misma cuota con los mismos datos; la diferencia está en lo que incluye. Este muestra el cuadro de amortización completo. Las condiciones de los bancos cambian a menudo, así que para saber cuál es más barato pide varias FEIN y compara su TAE y sus productos vinculados.
¿Necesito tasar la vivienda antes de simular la hipoteca?
No. Puedes simular cuantas veces quieras sin tasación. La tasación llega después, cuando el banco estudia la operación, y el importe que te preste dependerá de ese valor. El siguiente paso tras simular es pedir ofertas a varios bancos y comparar sus FEIN; si tienes dudas, consulta a un asesor independiente o al notario, que te asesora gratis antes de firmar.
- Simulador de préstamo hipotecario o personal (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
- Hipotecas (Banco de España, Portal del Cliente Bancario)
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Boletín Oficial del Estado)
- Préstamo francés (Wikipedia)